Pourquoi les passoires thermiques se vendent à prix cassé
Les passoires thermiques, longtemps ignorées par le marché, sont aujourd’hui au centre de toutes les préoccupations dans le secteur immobilier. Entre législation de plus en plus stricte, coûts de rénovation élevés et méfiance croissante des acheteurs, ces logements énergivores subissent une chute drastique de leur valeur. Ce phénomène n’est pas sans conséquences pour les propriétaires comme pour les investisseurs.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Le terme de passoire thermique désigne un logement affichant une très mauvaise performance énergétique, souvent notée F ou G lors du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Concrètement, il s’agit de biens nécessitant d’importantes quantités d’énergie pour être chauffés ou refroidis, ce qui entraîne une facture énergétique salée pour les occupants.
Un durcissement réglementaire qui pèse lourd
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, la pression ne cesse d’augmenter sur les propriétaires de ces logements. Dès 2025, il sera interdit de louer les logements classés G, puis les F en 2028. Cette mesure vise à améliorer la performance énergétique globale du parc immobilier français.
Conséquence directe : les biens classés F ou G perdent fortement en attractivité. De nombreux acheteurs se détournent de ces produits, conscients qu’ils devront engager des travaux coûteux pour répondre aux nouvelles normes. Résultat : le prix au mètre carré chute drastiquement, pouvant aller jusqu’à -20 % à -30 % selon les zones.
Des prix cassés, mais à quel prix ?
Si l’on observe un engouement certain de la part de certains investisseurs aguerris, ce n’est pas sans raison. Le prix bas des passoires thermiques peut représenter une opportunité d’achat stratégique, à condition de bien mesurer les risques.
Les coûts de rénovation énergétique sont souvent élevés : isolation des murs, remplacement des menuiseries, installation d’un système de chauffage performant, etc. En moyenne, ces travaux peuvent atteindre 30 000 à 50 000 euros selon l’état initial du logement. À cela s’ajoutent les délais de rénovation et les démarches administratives.
De fait, de nombreux acheteurs potentiels négocient fortement, voire renoncent à l’achat si le budget travaux s’avère trop contraignant.
Les répercussions sur le marché immobilier
Selon une analyse du cabinet de conseil Ava Partners relayée par Le Monde, les prix des logements les plus énergivores s’effondrent plus rapidement que la moyenne du marché. Ce phénomène est particulièrement visible dans les zones rurales ou périurbaines, où la demande est moins soutenue.
Dans les grandes villes, la baisse est plus modérée mais réelle. Les passoires thermiques sont désormais systématiquement pénalisées à la revente, y compris dans les secteurs tendus comme l’Île-de-France ou Lyon.
Propriétaires : quelles solutions face à la dévalorisation ?
Pour les propriétaires ne souhaitant pas vendre, la rénovation énergétique devient incontournable. Plusieurs aides existent pour accompagner ces travaux, comme MaPrimeRénov’, les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou encore les certificats d’économie d’énergie (CEE). Mais il reste indispensable de s’engager dans une stratégie de rénovation cohérente et budgétée.
Dans une optique de vente, mieux vaut anticiper la baisse potentielle du prix et étudier la faisabilité d’un chantier de rénovation avant la mise sur le marché. Des logements rénovés peuvent rapidement regagner de la valeur, voire dépasser les prix initiaux.
Investisseurs : une fenêtre d’opportunité
Pour les investisseurs immobiliers, le contexte actuel peut représenter une opportunité unique. Acheter un bien énergivore à prix cassé, le rénover, puis le revendre ou le louer dans le respect de la réglementation, voilà une stratégie qui peut porter ses fruits à moyen terme.
Toutefois, cette logique ne fonctionne qu’avec une bonne estimation du coût total de l’opération, travaux compris. Le dynamisme du marché local reste également un paramètre clé à intégrer.
Conclusion : un nouveau paysage pour l’immobilier ancien
Les passoires thermiques ne sont plus de simples options à bas prix dans le parc immobilier. Elles deviennent des biens à haut risque, réclamant des investissements lourds et une vision à long terme. Mais dans un contexte de transition énergétique accélérée, elles pourraient aussi être les nouvelles pépites pour les acheteurs visionnaires et bien préparés.
Le jeu en vaut la chandelle, à condition de maîtriser les rouages du marché et de ne pas sous-estimer l’ampleur des transformations à entreprendre.