Marché immobilier résidentiel en crise : 5 tendances alarmantes
Une embellie trompeuse du marché immobilier au 1er trimestre 2025
Le marché français de l’immobilier résidentiel connaît un léger sursaut en ce début d’année 2025. L’assouplissement des conditions de crédit immobilier, grâce à la baisse des taux directeurs menée par la Banque centrale européenne, redonne un peu d’oxygène à un secteur en souffrance. Pourtant, cette apparente reprise cache des tensions structurelles profondes.
D’après le baromètre du réseau des agents immobiliers indépendants, les premières semaines de l’année laissent entrevoir une reprise timide, alimentée essentiellement par des acheteurs solvables qui réapparaissent sur le marché. Le pouvoir d’achat des ménages s’améliore légèrement, mais reste en berne pour les catégories modestes et les primo-accédants. Si le nombre de transactions progresse à la marge, il reste bien en deçà des niveaux d’avant-crise.
1. La chute persistante des transactions
Malgré un léger rebond, le nombre de ventes dans l’ancien demeure très faible. En 2023, la baisse du volume des transactions avait frôlé les 25 %, et l’année 2024 s’est poursuivie sur cette même tendance. Les données du premier trimestre 2025 montrent une stabilisation relative, mais avec un volume encore bien en retrait : environ 850 000 ventes attendues cette année, contre 1,2 million en 2021.
Cette baisse des ventes est principalement due à une combinaison de prix encore élevés, d’un accès au crédit restreint et d’une prudence accrue des acheteurs. De nombreux vendeurs peinent à ajuster leurs attentes à la réalité du marché, provoquant une forme d’immobilisme.
2. Une offre qui ne parvient pas à répondre à la demande
Le déficit de logements disponibles reste une problématique majeure. Même si de nouveaux biens arrivent timidement sur le marché, l’offre reste largement inférieure à la demande, surtout dans les zones tendues.
Le neuf subit également les conséquences du ralentissement conjoncturel : les permis de construire sont en chute libre, et le coût des matériaux ainsi que les exigences environnementales freinent considérablement les projets. Ce déséquilibre alimente la hausse des loyers et renforce les difficultés des ménages peu solvables.
3. Des prix qui résistent, mais à quel prix ?
Alors que les ventes baissent, les prix de l’immobilier ne corrigent que lentement. Dans plusieurs grandes villes, les baisses de prix restent modestes, autour de −2 % à −5 % en moyenne. Paris, Lyon ou Bordeaux connaissent une légère correction, mais restent hors de portée pour de nombreux acheteurs.
Cette rigidité des prix s’explique par la réticence des vendeurs à revoir leurs ambitions à la baisse. Un décalage se crée entre la réalité économique des acquéreurs et les attentes des propriétaires, rendant le marché encore plus déséquilibré.
4. Un blocage du neuf qui aggrave la crise
Le marché du neuf, en France, traverse une crise sans précédent. En 2024, les mises en chantier ont reculé de 25 %, un effondrement historique. Ce ralentissement compromet sérieusement les perspectives à moyen terme, car il limite la capacité à régénérer le parc immobilier et à répondre efficacement aux besoins en logements.
Les promoteurs, confrontés à une chute de la demande, à la hausse des coûts de construction et à l’incertitude réglementaire (RT 2020, ZAN, etc.), retardent les projets. Ce blocage ajoute une pression supplémentaire sur le secteur de la construction, déjà fragilisé par les faillites d’entreprises.
5. Des ménages exclus de plus en plus nombreux
Les plus fragiles sont les premiers touchés par cette crise prolongée. Les primo-accédants rencontrent toujours d’immenses difficultés pour décrocher un crédit, malgré les baisses récentes des taux. Les critères d’octroi par les banques restent stricts, et le respect du taux d’endettement maximal (35 %) exclut de facto de nombreux foyers.
Ajoutons à cela la suppression de certaines aides (notamment la fin du prêt à taux zéro dans bon nombre de zones), contrebalancée seulement partiellement par le retour du dispositif Pinel +, trop complexe pour séduire. Au final, cette raréfaction de l’accès à la propriété accentue les inégalités sociales et territoriales.
Vers quels scénarios pour 2025 et au-delà ?
Si des signes de stabilisation apparaissent en ce début d’année, la fragilité du marché immobilier résidentiel reste préoccupante. Les récentes baisses de taux ne suffisent pas à relancer un système grippé par une combinaison de facteurs structurels : déficit de constructions, urbanisation mal adaptée, pouvoir d’achat en berne et complexité réglementaire.
Une véritable relance du logement nécessiterait des mesures fortes : facilitation de l’accès au crédit, soutien actif à la construction, réforme en profondeur de la politique foncière et urbaine, et encouragement de la rénovation énergétique dans l’ancien. Tant que ces leviers ne seront pas activés, la crise continuera de miner les fondamentaux du logement en France.